Para tener presente en la tasación inmobiliaria
Cada vez que pedimos un crédito hipotecario para financiar la compra de un bien raíz, la tasación inmobiliaria aparece como referencia del precio y de la capacidad que presenta el inmueble de garantizar el préstamo otorgado.
En un crédito hipotecario, la tasación es un servicio que el solicitante del crédito debe cancelar al tasador asignado por el banco, al igual que el estudio de títulos de dominio. Como todo servicio, el consumidor tiene derecho a pedir explicaciones o precisiones de los contenidos emanados del informe.
La tasación se debe leer, revisar y entender fehacientemente para saber los alcances de lo que se está comprando y su posible evolución de precio en el mercado a mediano y largo plazo. La decisión de compra debe apoyarse en información fidedigna interpretada por especialistas en la materia.
Un informe de tasación inmobiliaria debe cumplir el objetivo principal de entregar una ubicación referencial del precio que el bien alcanza en el mercado al momento de ser evaluado. Con el adjetivo “referencial” me refiero a que no es una postura matemáticamente exacta ya que el precio final será el que acuerden particularmente las partes al momento de cerrar el negocio.
Si el precio o referencia de mercado surge de la aplicación del método comparativo, el autor del estudio debe incluir las referencias de mercado utilizadas. Hay que considerar datos como: la ubicación de la muestra, si tiene o no superficies de terreno y edificada similares al inmueble en estudio, y si tiene igual destino (habitacional, comercio, oficina, educación).
También hay que considerar si la muestra es una oferta o una compraventa. Si las muestras comparativas corresponden a oferta, es decir, propiedades ofrecidas en venta al momento de la tasación, los valores deberán ser ajustados ya que el precio ofertado no es, generalmente, el mismo al transado. Por ejemplo, se publica en 100 pero se cierra en 100-X.
Si las muestras corresponden a transacciones realizadas de propiedades similares, hay que verificar que las compraventas sean recientes para que correspondan a la realidad de la economía del momento. Otro punto no menor ¿fue vendida entre familiares directos o fue una transacción normal entre comprador y vendedor?
Las referencias aplicables deben ser absolutamente objetivas y de fechas actuales. No es lo mismo una transacción realizada en septiembre u octubre de 2008, que una realizada un año después. No es lo mismo una muestra de propiedades ofertadas en 2007 que muestras de 2009. No es lo mismo.
En cuanto al terreno, hay que considerar en dónde se detalla su superficie. Puede ser según la escritura de compraventa, según el plano de loteo municipal, según una medición con huincha o de acuerdo a un estudio topográfico. Se debe conocer la fuente.
A veces, no es lo mismo la superficie de terreno que emana de un estudio topográfico al mencionado en la escritura de compraventa o en el plano municipal. Si una inmobiliaria me comprara el terreno para desarrollar un proyecto inmobiliario, primará la superficie que arroje un estudio topográfico porque a la empresa le interesa cada metro cuadrado utilizable.
Si voy a comprar una casa, también me interesará saber, lo más preciso y oficial posible, la superficie de terreno. A lo mejor la escritura de compraventa dice que tiene 100 metros cuadrados, pero en la realidad tiene 100- X, porque se hizo una subdivisión o se modificaron los deslindes.
Otro elemento no menor es la valoración de las edificaciones. Hay que determinar si están recepcionadas en la dirección de obras de la municipalidad, y si el trámite está en orden en toda la superficie edificada o sólo parte de ella.
Fuente: Portalinmobiliario.com
Si el informe de tasación no especifica ese detalle, se debe exigir porque toda aquella superficie edificada que no está correctamente recepcionada no será parte de garantía hipotecaria y por ende, el precio total del bien no incluirá a parte de él.
Si la propiedad se está tasando para ser adquirida al contado, ese detalle también debe ser reflejado en el precio de mercado. Pero hay que ver cuánto cuesta regularizar la parte no recepcionada, y si es o no recepcionable. Para ello, es importante considerar si lo edificado está de acuerdo a la normativa municipal vigente y la Ley General de Urbanismo y Construcción.
Hay que tener en cuenta que la tasación inmobiliaria es una postura de precio que obedece a criterios aplicables por los especialistas y que deben ser argumentados en cada partida del informe.
La postura de precio debe tener argumentos económicos claros, actualizados y entendibles por toda persona que lea el informe. Revisar la tasación y entenderla es una obligación particular del contratante, no menos importante a la aprobación de un crédito hipotecario.